深圳购房纠纷律师

深圳购房纠纷律师

团队统一电话13590119151丁律师，qq2549081961(限深圳)团队合作、专业分工、资源整合；为最大化保障当事人权益提供了条件。一温州籍购房者斥资6465万元购买了中海地产在沪项目中海瀛台二期的四栋共10套商铺后，却发现本承诺可用于餐饮用途的商铺居然没有铺设煤气管道。

　　记者联系上这位温州籍购房者，他有些无奈地表示：“之前一期的商铺我们也买了，不是做餐饮用途，但煤气也铺到了门口。所以这次他们承诺了硬件条件可以满足餐饮用途，我们收房的时候就没想到专门去看一下这方面。”

　　由于房地产市场回暖明显，购房者入市增加，购房纠纷开始呈现增多的态势。多位专业房地产律师告诉记者，在购买房屋这种“大件”财产时，切忌想当然，一定要全面了解交易方和房屋本身情况，以免日后产生难以预料的纠纷。

　　文/记者李媛、潘彧

　　案例一：“诚意金”变“定金”引发退款纠纷

　　杨先生与朋友于8月份到位于越秀南路的“某国际饰品城”看商铺，商铺开发商为广州某投资咨询有限公司。杨先生看中了一套售价约20万元的商铺，按开发商要求必须当天签订《定购书》并支付“诚意金”4万元才可享受优惠价，开发商介绍说如果签订正式购房合同前不买了则退回全款。由于杨先生当天无法拿出那么多现金，因此在匆忙之中未详细看就签订了《定购书》，同时先支付了2万元的“诚意金”，待第二天签订正式合同时再补齐，开发商开具了2万元的收款收据。

　　第二天，杨先生决定不购买该物业并要求开发商退还已支付的“诚意金”，但遭开发商拒绝。开发商告知杨先生《定购书》中约定的是定金，而不是诚意金。杨先生最后通过向消协投诉、协调等方式取回所交的2万元。

　　律师分析：

　　广东胜伦律师事务所王欣亮律师分析称，定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。

　　诚意金，即意向金，在中介与买房和卖房双方签订的合同中多有体现，法律上并没有诚意金之说。

　　此案中，开发商口头上说是“诚意金”，实际上却是以“定金”来约定。从法律上来说，杨先生签订《定购书》和支付定金后却决定不购买属违约行为，开发商按约定有权没收定金。但从杨先生介绍的情况来看，杨先生实际上只是意向性购买。开发商从头到尾都是说诚意金，而不是定金，在签合同时也未尽到解释的义务，从某种程度上来说，开发商带有一定的欺骗性。

　　消费者应保留购房时开发商提供的材料，尤其是签订定购书、认购书，应慎重对待。

　　案例二：未取得预售许可证便下定金购房

　　陈先生于7月中旬在南沙某楼盘交了2万元，但是收据上写着“会员费”。后来在8月25日开盘选房时，将2万元“会员费”的收据转成“定金”收据，并签了认购书。但由于当时该楼盘的预售许可证8月28日才下发，因此“定金”收据的时间为8月29日。

　　陈先生称，在自己签署的认购书上看到有一个说明为“贷款申请未获银行批准的，认购方须在出售方要求的期限内付清全部剩余楼款”。他要求在《购房合同书》的条款中加多一条：如按揭未成功，如数退还客户首期。但出卖方不同意。同时，陈先生认为该楼盘尚未取得预售证便开始售卖，购房合同无效。“所以我们以此要求退定金”。

　　律师分析：

　　广东环球经纬律师事务所何荣新律师表示，由于签订的条款上是“定金”条款，法律上适用于定金罚则，开发商按约定有权没收定金。但如果是由于双方在签约时对于关键条款达不成一致，比如案例中对于贷款未果后到底是补差价还是退款有异议，因此不能认为买方违约。倾向于定金应该退还。

　　同时，出卖人未取得商品房预售许可证明，商品房预售合同应认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的可认定有效。但开发商涉及违规操作，如在买家提出异议前出卖人仍未取得预售许可证，则可认为合同无效。

　　案例三：了解售房者也要了解实际居住人

　　吴某购买了杨某的一套房屋，办完过户手续后发现，实际居住该房屋的杨某儿子一家生活困难，无力搬走。法院经审理认为，吴某在购房前已经知道杨某儿子居住的事实，可视为其自愿承受了所有权分离的状态；在保护吴某权利的同时，应保护杨某儿子一家的基本生存权。

　　法院最后判决，驳回吴某要求杨某儿子一家迁出的诉讼请求，同时判令杨某儿子每月向吴某支付房屋使用费。

　　律师解读：

　　北京盈科(上海)律师事务所合伙人、律师郭韧提醒，第一，应尽可能了解房屋的居住情况，了解实际居住人对于房屋交易的意见。第二，约定售房者的违约责任。第三，可约定合同解除权。第四，购房者可在进行交易前先搬进所购的房屋住一段时间，以租赁的方式结算，如果这段时间内未出现使用权争议，购房者即可付清房款，并办理房屋的过户手续。

　　案例四：“一房二卖”购房人如何接招

　　石某付清120万元房款后，向李某购得一套商品房，但李某不予配合，房子的产权过户手续迟迟未能办理。随后，石某被汪某告上法庭，汪某称自己通过某房产中介公司以150万元的价格购买了石某原先购买的房屋，并已办妥产权过户手续，成为该房屋的合法所有权人，因此要求石某停止侵权，立即迁出房屋。石某认为这是汪某与李某恶意串通，于是通过法律途径与之对抗。

　　法院审理认为，汪某并非善意第三人，其与李某之间属恶意串通，因此签订的买卖合同应属无效。

　　高房价催生出的围绕房产的经济、婚姻、家庭和社会纠纷也日益增多。昨天，我能网 “法律帮办”第十四期特别邀请了江苏当代国安律师事务所方磊律师值守我能网，为读者和网友解答有关房产纠纷方面的各种问题。

　　购买经济适用房，年满期限前的合同无效

　　网友会会：我2007年买了经济适用房，对方说5年以后过户。目前房产证上的房主已去世，当时是对方爱人和女婿在合同上面签字的，现在他们让我再付3万元，才肯过户，怎么办？

　　我能网“法律帮办”方磊律师：根据我国《经济适用住房管理办法》的规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。你在5年期满之前签订的购房合同属于无效合同，不受法律保护，你可以向对方主张返还支付的款项。

　　房屋租赁税，你缴纳过吗？

　　网友“单议乐”：我是甲方，我有一商铺出租了，合同签了3年，今年9月才满第一年，现在政府要开始征收房屋租赁税，租赁合同有注明，在租赁期内，如需缴纳有关政府税费(公证费、印花税、 登记费、 税费)，均由乙方承担。乙方认为这个租赁税不应该由他付。根据我们的情况这个租赁税应该由哪一方支付？

　　我能网“法律帮办”方磊律师：你们在合同中已经约定政府税费均由乙方承担，该约定不违反法律强制性规定，为合法有效约定，乙方应按合同约定履行自己的义务。

　　新婚姻法下，房产归我还是她？

　　网友“九江”：婚前我首付70%，贷款30%买了一套房子，其中大部分由父母出资。结婚后老婆要求增加她的名字，此时贷款还未还完。如果我们感情不和离婚了，对房产会有影响吗？

　　我能网“法律帮办”方磊律师：由于你购房是在婚前购买并支付了大部分房款，所以房产是你个人所有。如果离婚，对于双方共同偿还的贷款，以及房产的增值部分，你需要适当补偿给你的妻子。

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