深圳房地产公司律师

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　　新浪乐居讯(编辑 刘乾超) 引发媒体和买房人强烈关注的北京合作建房数日前宣告转为委托代建模式。合作建房秘书长、发起人孙智群表示，委托代建在河南许昌有成功先例，因而符合法律法规规定，北京合作建房未来将以此为范本运作，从而可不再游走法律边缘。对此，204房产律师团律师康凯则向新浪乐居表示，委托代建实属创新，制度层面却未给予明确肯定，即使委托代建在中国河南获得成功，也不代表类似的开发形式一定合法，此外，从操作流程上来讲，委托代建蕴含很多风险。

　　委托代建风险过多

　　作为始终关注合作建房的房地产专业律师，康凯对此话题并不陌生。提到孙智群将合作建房转模式为委托代建，康凯表示，委托代建不涉及法律是否承认的问题，“这是一种新思维的创新，制度层面内容并没有设定具体操作流程，也就无法准确判断其是否合法。委托代建依然是擦边球行为，风险过多。”

　　权利义务风险

　　康凯分析，从操作流程上来讲，委托代建参与者将数十万房款交给组织者，由于法律尚未有明确规定，因而从法律定义而言，二者之间未必是委托关系，委托人和被委托人的权利义务界定有风险。

　　道德风险

　　即便委托代建成功拿地，进入正规运作阶段，组织者介入开发的行为也无法得到法律约束。“孙智群提到他将建立自己的房地产开发公司，这就蕴含了道德风险，房价降下来算大家的，万一没降怎么办？后续如何解决？”康表示。

　　政策风险

　　康凯认为，同为建立房地产开发公司委托代建，河南虽然获得成功，但不代表北京可以成功。“对北京而言，想要以私人身份注册房地产开发公司并成功拿地、建房，这是不可能的。”

　　他提到，北京土地市场拥有一整套严格的招牌挂流程，房地产开发公司需要有足够的硬件水平和开发资质才有可能入围，“即便是千万级别的注册资本都不一定能够在北京市国土资源局获得竞拍资格。房地产开发并非有经济实力就可以运作，何况并没有经济实力。”

　　既然委托代建对于资金链的要求如此之高，河南许昌为何可以成功呢？康凯分析，河南许昌作为中小城市，当地对于土地资金的需求极少，成立2至3年的开发公司就可以达到当地资质要求。另外，当地政府适当放宽委托代建政策对成功影响极大。而在北京，土地开发制度已十分完善，很难提供给委托代建空隙钻。

　　开发风险

　　众所周知，委托代建成功的首要前提是拿地成功，对此，康凯提出疑问，拿地前是否约定地块？众人意见如何统一？拿地价格上限和下限各是多少？类似问题在竞拍现场会有很大变动，执行层面而言，难度较大。

　　“普通人理解的委托代建定义就有问题”

　　204房产律师团律师康凯在接受新浪乐居采访的同时，纠正了业界和买房人对于委托代建的定义误解。

    “委托代建不是个人或一群人委托某人或某个开发公司建房。在中国社会，委托代建更多的体现在政府部门委托拥有专业开发资质的房地产商建设房子。只有在这时，这种模式才得到《合同法》的承认和保护。”

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