深圳房地产咨询律师

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夫妻共有财产中的房屋。

在夫妻共有财产中，常常有房屋的产权证上只有一人名字。按照我国的法律规定，共同财产的转让是需要共有权人同意的，否则无效。但法律例外规定了善意第三人除外。在这里的善意第三人，其实就是实行的公示对抗制度的一个另类说法，根据房地产证，我完全有理由相信产权证只有一个名字即为房屋的产权人只有一人，至于是否为夫妻共同财产，我并不知情。但是很多人在签定夫妻共同财产房屋买卖中，多此一举的要列名共有权人或说明是夫妻共同财产，由卖方保证有权签署。这种情况如果房价上涨，常常会遭到另一共有权人起诉要求确认无效，并且法律会支持。为什么？因为这种情况虽然有公示对抗制度，但是你明显知道对方是无权处分的情况下，你还签这个合同，那么你的责任就要自行承担了。

二、共有权人买卖房屋。

其实共有权人的房屋，产权登记上只有一人名字，和上述的夫妻共同财产中，产权证上只有一人买卖房屋的情形是一样的。你可以合理信任该房屋是产权人的，但是你如果明知其是无权处分，或没有代理权的情况下，还买卖该房屋，那么你就要承担相关的责任。

三、抵押的房屋买卖。

很多人将自己的房屋进行抵押借款，想进行买卖。按照我国法律的规定，有抵押的，是需要经抵押权人同意才可以转让，很多人只是写了抵押合同，却没有进行抵押登记。没有进行登记的是不能对抗不知道情的第三人。也就是说虽然你是该房的抵押权人，但是你没有进行抵押登记的情况下，房屋产权人将该房卖给他人，你的抵押权将无法实现。

四、买卖，受赠予的房屋。

有一部份人为了逃避国家税收政策，而只与对方签定相关的买卖协议或公证赠予协议，而不去房地产管理局产权转移登记，的确目的达到了，逃避了国家税收。房屋的买卖和赠予是否成产？当然成立。因为我理解为在房地产管理局的产权转移登记，是你国家行使的管理责任，你无法对抗当事人的真实的意思表示。你也不能否认买卖行为的成立。但是有一个问题，就是这样公证的买卖协议或赠予协议是没有对抗效力的，如果碰到恶意的卖方或赠予人，那么完全可以再卖给不知道的第三人，这种情况上，买方和受赠人的权益将无法得到保证。

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