深圳买卖纠纷律师

深圳买卖纠纷律师

团队统一电话13590119151丁律师，qq2549081961(限深圳)针对案件的不同，派相应最专业的律师，为最大化保障当事人利益提供条件。　2011年9月30日王某与许某签订了一份《房屋转让协议》，双方约定王某以275万元购买位于上海市某小区15幢706号产权属于许某所有的房屋一套。同时协议约定王某向许某支付定金5万元，并约定余款270万元于2011年10月30日之前付清，逾期一个月以上未付余款，即视为王某单方违约，应承担5万元的违约金，许某有权解除合同。

　　在合同签订合后，王某立即给付了定金，但是眼看约定的最后交款日10月30日已经到来，许某多次向王某讨要房款，王某却迟迟没有给付。原来，29岁的王某是上海某公司职员，刚来上海工作不到一年，尚未取得本地户口。由于王某不是上海居民，且不能出具累计1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，属限购和限贷对象，无法办理贷款及过户手续。于是王某决定不再购买该房屋，要求许某返还定金，许某自然不会同意。2012年2月10日，王某愤而将许某诉至法院，请求解除合同退还已支付的定金。

　　法院经审理后认定，王某违约，许某有权没收定金，并依法驳回了王某的起诉。王某与许某的房屋转让协议是于2011年9月30签订的，而上海市关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》是于2011年2月出台并生效的。该限购文件中明确规定，“对不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”而此案中王某在明知限购政策的情况下，仍签订购房协议，应当承担由此带来的不利后果。本案中双方当事人在协议中明确约定了违约期限和违约责任承担方式，故应由违约方承担违约责任，定金不予返还。

　　北京市京大律师事务所上海分所郝红颖律师分析认为：在中央和各省市出台房屋限购令后，出现了大量以情事变更为由，主张返还房屋买卖定金的诉讼纠纷，而原告诉请大多被法院支持。但应当看到在这类纠纷中，购房者与售房者签订买卖合同时限购政策还没有出台，所以购买方可以以情事变更为由解除房屋买卖合同，收回购房定金。而本案中，双方当事人签订购房合同时，上海市的限购政策已经出台大半年之久。在司法实践中，限购令具有约束力，其已经成为了司法裁判的依据。原告王某不能因不了解而免责。因此，原告须承担违约责任，当然不能主张适用情事变更来要求解除合同、返还定金。

　　为避免因此产生的纠纷，郝红颖律师建议双方当事人在签订房屋买卖合同的时候，一定要先行了解所购房屋地区的购房政策，不要因为一时的疏忽大意，对自己造成不该有的损失。

　　同时，针对“限购令”出台后房产纠纷猛增的情况，有关部门也做出了相应的举措：

　　2011年4月浙江省高院出台全国第一个专门针对审理受房产调控政策影响的房屋买卖案件的司法指导性意见。

　　2011年5月上海市将限购令写入上海新版购房合同，上海市住房保障和房屋管理局发出通知，对购房合同做了修改，增加了有关限售规定的特别告知等条款，新条款还明确规定，买房人违反限购令、隐瞒住房情况导致住房无法交易的，需要向卖房者赔偿因此造成的经济损失。　最高人民法院日前发布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，以应对司法实践中遇到的诸多买卖纠纷新情况和新问题。该司法解释于今日正式实施。其中明确，对于买卖房子交了定金后悔的情况，赔偿额度仅仅是定金将可能是不够的。本报邀请辽宁名熙律师事务所张明春律师对新的司法解释进行解读和点评。

　　买卖房子后悔或被索赔涨价损失

　　法条：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

　　点评：这意味着，一旦开发商或购房者拒不依约签署正式买卖合同，另一方可就房价涨跌提出相应索赔，而不仅仅局限于以往的定金赔偿。在房价飞涨时期，有的开发商后悔卖便宜了，宁愿赔偿买房人几万元的定金，转手就以高出原价数十万的价格卖掉，这种现象并不鲜见。

　　比如，一套房子售价70万元，定金5万元，在以往很可能双倍返还定金10万元，开发商只要赔偿5万元。而实际上，因为房价上涨，购房者此时在同一地段想买同类型房子可能要100万元，或者开发商“截留”的这套房子卖到了100万元。司法解释实施后，购房者就可以要求开发商按照涨价后的损失赔偿。

　　尤其需要指出的是，若是买房人违约的话，开发商同样可以提出索赔。按照最新的司法解释，购房者如果不履行合同的话，除了拿不回定金，开发商也有权对降价损失要求补偿。

　　出卖共有房屋毁约不能只返还定金

　　法条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

　　点评：对于常见的出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题，明确予以肯定，旨在防止大量买卖合同遭遇无效认定之命运，更周到地保护买受人之权益。在实践中极具实用价值，使几种典型的二手房买卖纠纷有了明确的法律指引。

　　比如夫妻、家庭或亲友共有房屋一方签字出卖，房价飙升后另一方借口不知情而毁约不卖的，签约人将不再能够免责；这种情况下，以前只能判定买卖合同无效，卖方只需返还定金而无需承担任何违约责任。司法解释生效后，如再度出现该类现象，法院将认定买卖合同有效，由共有人之一的签约人承担违约责任，从而有力地保障了买方的合法权益。

　　另一种，以自己名义代签买卖合同出售房屋，产权人不认可的，卖方承担违约责任。同时提醒各位购房者，在签订买卖合同时需格外注意对方签约人身份问题