深圳龙岗房屋买卖律师

深圳龙岗房屋买卖律师

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　　二手房交易过程中会产生一大笔税费，很多购房者都为此耿耿于怀。能否通过巧妙的方式，达到合理避税的目的呢？最近某网站有网友发帖，声称有办法解决这一难题，一时引来无数网友跟帖。网友提出的方法到底管不管用？听听浙江六和律师事务所高振华律师的解答。

　　网友出招一

　　网友“一壶”发帖称这样操作可以省下二手房交易的税费：1、买方全额付清房款；2、卖方去房管局办理他项权证给买家；3、办理公证，全权委托买家办理该房屋过户等一切手续。

　　“1、他项权证办理，防止了卖家有其他债务，可以防范买家的风险。可以把他项权证的抵押金额做大一点，房子升值之后也可以保护；2、办理公证委托，买家可以随时自己办理过户手续；3、暂时不过户，可以节省大笔税费。等5年满后，或者政策降低税费的时候(比如2009年)再办理过户手续。并且，买家要再卖房子，可以省掉一次税费，把房子直接给下家。”网友“一壶”解释可以省下税费的原因。

　　按照“一壶”的操作思路，假设A向B购买一套价值100万元的房子，A先向B支付100万元房款，然后给这套房子办理他项权证。他项权证的法律意义，就相当于A是这套房子的第一债权人，哪怕B陷入债务纠纷也没关系，A随时可以要求过户这套房子。如果是投资，等找到买主之后A就可将房子直接从B头上转给买主。

　　律师解疑：

　　办理他项权证，意味着将这套房子的全部权益抵押给了A，A的大部分权益都是能够保证的。比如说B反悔了，但是办理完以上这些手续之后，B是无权反悔的，A随时都可办理过户手续。即便是B还有其他债务，但因为已经办理他项权证，这套房子不能拿到别处去抵债。也就是说，A不用担心B反悔，也不用担心B的其他债主申请法院强制执行。

　　但是这种方法还是有风险的。第一种风险在于房产的灭失，比如地震或火灾，房子没了，也就是抵押物不存在了，A的权益也就相应消失。另一种情况则是，如果B当初是用赃款购得这处房产的话，那么根据法律规定法院可查封这套房产。但如果这套房子已经过完户，根据善意取得的原则，这套房子是不用被追回的。也就是说，遇上这种情况，房子被当作赃款被追缴的话，A的权利不能得到保护。

　　网友出招二

　　也有网友发帖称，可以向法院申请强制执行债务的方式，取得房产，这样一来也可以省下相关税费。

　　比如A向B购买一套价值100万元的房子，A先向B支付100万元房款，然后B向A出具一份100万元的欠条。这时候A向法院提出强制申请，双方同意以该套房子为执行物。如此一来，法院将房子判给A，就不用缴纳所得税和营业税了。

　　律师解疑：

　　这种方式A存在较大风险。因为从法院申请到执行完毕需要一段时间，如果在这段时间内市场出现较大变化，比如房价涨了，那么B就有可能反悔。A将B告到法院的时候，B就有可能选择返还100万元购房款，而不是将房子给A。如此一来，A根本没辙。

　　如果B还有其他债务的话，采用这种方式后A将更加被动，自身权益无法得到保证。

　　总结陈词：这两种方式表面上看都可以达到规避二手房交易税费的目的，现实中也有人操作过，但是其中的潜在风险也应该充分认识到。如果买卖双方知根知底，或者是亲属、朋友之间，确保安全的前提下可以试一试。不过第一种操作方式购房人不能办理按揭，也不能落户，只适合投资客。

近日，济南市中区法院审理了一起房屋买卖合同纠纷，原被告双方身份有些特殊，是祖父母与孙女。原来儿子一家三口起了谋取老人房产的心思，让老人先签了份合同卖房给孙女并放弃索要购房款。最终这份不代表老人真实意愿的合同法院是怎么判决的，请看案例。

案件起因：儿孙谋骗老人房产，让老人先签房屋买卖合同，并且不得索要购房款

2011年8月8日，陈老和老伴被儿子陈某一家从家里接了出来，在一家饭店吃完饭后，陈某一家将两位老人带到了济南市房管局，拿出了一份材料让父亲签字。

“我当时想，是俺儿、俺孙女让签的，应该没啥问题，没多问就签了。”陈老告诉记者，自己当时糊里糊涂签了字，事后越想越觉得不对劲，就把自己跟儿子一家到房管局签字的事情告诉了三个女儿。之后老人和女儿们到房管局一了解，才发现之前签字的材料竟是一份房屋买卖合同，约定把老人位于济南市中区经三路的一套近180平米的房子以一百万元的价格卖给孙女陈孙女。而且合同中两位老人还与儿子一家约定，不向孙女索要一百万元的购房款，这一百万元作为对孙女的资助。82岁的陈老老人很气愤，他和老伴就住在这套房子里，根本没有卖房的想法，何况还是分文不要地“卖房”。发现了儿子一家的“算盘”后，陈老和老伴将合同上签订的买房人陈孙女告上了市中区法院，请求法院将这份房屋买卖合同撤销。

律师意见：房屋买卖合同纠纷违背对方真实意愿，当事人一方有权请求法院变更或者撤销。

陈老和老伴的代理律师告诉记者，这起房屋买卖合同纠纷案的焦点在于签订的买卖房屋合同是不是老人的真实意愿。“虽然老人确实在合同上签了字，但并不清楚合同是要把房子以一百万元卖给孙女，这份合同并不符合两位老人的真实意愿。”根据《合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的、在订立合同时显失公平的一方或是以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下订立的合同，当事人一方有权请求法院变更或者撤销。

对于房屋买卖合同纠纷，法院被判无效

市中区法院经过开庭审理认为，陈老和老伴在签订合同时并没有意识到要把房屋过户给孙女，也不清楚是房屋买卖行为，存在重大误解，不是陈老和老伴的真实意愿，判决签订的房屋买卖协议撤销。房屋仍归两位老人所有。最终这份不代表老人真实意愿的合同被法院判决撤销。