深圳房地产纠纷律师

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团队统一电话13590119151丁律师，qq2549081961(限深圳)针对案件的不同，派相应最专业的律师，为最大化保障当事人利益提供条件。案例二：未取得预售许可证便下定金购房

　　陈先生于7月中旬在南沙某楼盘交了2万元，但是收据上写着“会员费”。后来在8月25日开盘选房时，将2万元“会员费”的收据转成“定金”收据，并签了认购书。但由于当时该楼盘的预售许可证8月28日才下发，因此“定金”收据的时间为8月29日。

　　陈先生称，在自己签署的认购书上看到有一个说明为“贷款申请未获银行批准的，认购方须在出售方要求的期限内付清全部剩余楼款”。他要求在《购房合同书》的条款中加多一条：如按揭未成功，如数退还客户首期。但出卖方不同意。同时，陈先生认为该楼盘尚未取得预售证便开始售卖，购房合同无效。“所以我们以此要求退定金”。

　　律师分析：

　　广东环球经纬律师事务所何荣新律师表示，由于签订的条款上是“定金”条款，法律上适用于定金罚则，开发商按约定有权没收定金。但如果是由于双方在签约时对于关键条款达不成一致，比如案例中对于贷款未果后到底是补差价还是退款有异议，因此不能认为买方违约。倾向于定金应该退还。

　　同时，出卖人未取得商品房预售许可证明，商品房预售合同应认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的可认定有效。但开发商涉及违规操作，如在买家提出异议前出卖人仍未取得预售许可证，则可认为合同无效。

　　案例三：了解售房者也要了解实际居住人

　　吴某购买了杨某的一套房屋，办完过户手续后发现，实际居住该房屋的杨某儿子一家生活困难，无力搬走。法院经审理认为，吴某在购房前已经知道杨某儿子居住的事实，可视为其自愿承受了所有权分离的状态；在保护吴某权利的同时，应保护杨某儿子一家的基本生存权。

　　法院最后判决，驳回吴某要求杨某儿子一家迁出的诉讼请求，同时判令杨某儿子每月向吴某支付房屋使用费。

　　律师解读：

　　北京盈科(上海)律师事务所合伙人、律师郭韧提醒，第一，应尽可能了解房屋的居住情况，了解实际居住人对于房屋交易的意见。第二，约定售房者的违约责任。第三，可约定合同解除权。第四，购房者可在进行交易前先搬进所购的房屋住一段时间，以租赁的方式结算，如果这段时间内未出现使用权争议，购房者即可付清房款，并办理房屋的过户手续。

　　案例四：“一房二卖”购房人如何接招

　　石某付清120万元房款后，向李某购得一套商品房，但李某不予配合，房子的产权过户手续迟迟未能办理。随后，石某被汪某告上法庭，汪某称自己通过某房产中介公司以150万元的价格购买了石某原先购买的房屋，并已办妥产权过户手续，成为该房屋的合法所有权人，因此要求石某停止侵权，立即迁出房屋。石某认为这是汪某与李某恶意串通，于是通过法律途径与之对抗。

　　法院审理认为，汪某并非善意第三人，其与李某之间属恶意串通，因此签订的买卖合同应属无效。

　　律师解读：

　　北京盈科(上海)律师事务所合伙人、律师郭韧告诉记者，依据相关法律，房屋出卖人在产权未过户给购房人的情况下再将房屋出售给第三人，并将产权过户至第三人名下的，即由第三人获得房屋的所有权，购房人无法获得房屋的所有权，只能要求出卖人承担其他违约责任。但在本案中，通过第二份买卖合同中存在的诸多疑点和不合理之处，可以推定汪某是恶意第三人，其利益无法获得法律的保护，应当宣告无效。

　　购房提醒——

　　分清“定金”“订金”

　　　“意向金”的性质和作用

　　北京盈科(上海)律师事务所合伙人、律师郭韧告诉记者，在很多情况下，合同双方因法律知识的欠缺往往混淆“定金”﹑“订金” ﹑“意向金”的性质和作用。

　　郭韧介绍，根据我国《担保法》和《合同法》的有关规定，定金是一方当事人向另一方当事人支付一定的金钱作为债权的担保，具有以下特点：1.定金必须以书面方式约定；2.定金数额不超过合同标的额的20%；3.定金自一方向另一方实际交付时生效；4.定金罚则的适用：给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金；5.债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

　　郭韧提醒，大多数中介公司操作定金合同时，将买家支付的定金放在中介公司的账户上，不给房东。但实际上，这一做法损害了买家的利益。根据我国法律规定，定金合同自定金交付之日起生效，如定金没有交付给房东，买家无法提供由房东亲笔签署的定金收据，则定金没有交付，定金合同无效。

　　“另外，有时买房人为了保障自己的利益害怕房东反悔，就抬高自己支付的定金数额。但根据我国合同法中的相关规定，定金数额不得超过总标的的20%，超过总房价20%部分无效，适用定金罚则时只能就20%部分适用，超过部分不适用定金罚则。”郭韧表示。

　　对于订金和意向金，一般认为，两者均属于预先支付的款项，合同成立后充抵价款，合同不成立时则应当返还，因而不存在制裁违约行为的问题，对合同没有担保作用，不能适用“定金罚则”。

基本案情：邻居装修扰民，业主怎么办？

位于塘沽新胡路的红光家园小区是一处新建的小区，不少业主入住后开始进行家装，近日该小区业主朱先生向本报打来法制热线咨询装修扰民的问题。据朱先生说，他楼上的业主自半个月前开始装修房子，每天工人都施工都晚上九点。朱先生的生活受到了影响，他多次找到该房主协商让工人早一点下班，但是双方并未达成一致。就此，朱先生想咨询有关律师他该怎样维权？

装修扰民业主该怎么维权呢，业主是否可以请业委会要求其停止侵害？

律师解答：《物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。所以，如果邻居装修扰民，那么业主可以向业主大会或者业主委员会提出请求，请求业主大会或者业主委员会向该装修人提出要求，也可以依法向人民法院提起诉讼，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

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