深圳合同律师

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团队统一电话13590119151丁律师，qq2549081961(限深圳)团队合作、专业分工、资源整合；为最大化保障当事人权益提供了条件。　赵先生：父母共有子女三人，其中小儿子无房。父母决定把自己名下的一处房产赠与小儿子，并写了赠与书，大女儿表示同意并签字，二儿子口头同意但未签字，请问赠与书有效吗？

　　丁律师：赠与书是否有效视小儿子是否表示接受而定，与其兄姐是否同意无关。我国合同法规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。根据上述规定，赠与是一种双方法律行为，一方面是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，另一方面受赠人需表示接受。所以，赠与的一般法律程序即签订赠与合同，而非做单方面的赠与文书。同时，父母有权处分自己的财产，无需征得子女的同意，如小儿子明确表示（包括口头表示）接受赠与，赠与合同即有效成立。

不能购房能解除合同吗？商品房买卖过程中，买房以外原因导致交易无法进行，需要退房的，买房人支付的定金、首付款等应被退还。限购令引起的纠纷该如何处理？请看下面的案例。

北京出台限购令 买房资格被取消

赵先生和亲家在北京看好了一套房屋，然而限购令的出台让赵先生无法过户房屋，赵先生诉至密云县人民法院，要求解除房屋买卖合同，返还购房款并给付利息。近日，密云法院审结了这起案件，支持了赵先生的诉讼请求。

赵先生诉称，他和亲家一同看中了一套北京的楼房，2011年1月10日，他与孙小姐、曹先生签订房屋买卖合同，当时签订合同时考虑到房屋有可能自己买，也有可能亲家买下，于是双方在合同上约定“过户之日以买受人指定的人为实际过户人”。随即二被告收取购房款及装修押金703 000元。

后北京市房屋限购政策出台，规定：拥有2套及以上住房的本市户籍家庭暂停购房；无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭暂停购房。由于赵先生已拥有2套房屋，而且他的亲家都非本市居民，故不能办理产权变更登记手续。故赵先生起诉至法院要求解除签订的房屋买卖合同，由被告返还购房款703 000元，自2011年1月10日按国家贷款利率5.6%给付利息至给付之日止。

卖方要求更改过户人 法院判决解除合同

孙小姐和曹先生认为，赵先生购房系投资行为，合同约定“过户之日以买受人指定的人为实际过户人”，赵先生可以指定其他人为购买人，不受限购令的限制，故不同意解除合同，要求继续履行。

法院经审理认为：赵先生与孙小姐、曹先生签订的北京市房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。鉴于国家政策调整，致使双方当事人不能实现合同目的，合同应予以解除。庭审中，证人证言证实‘其他人’具体明确，仍不符合在北京购房政策，故对其答辩意见，不予采信。故此，法院作出上述判决。

买方以外原因导致退房 定金和首付应退还

对于上述各类房屋纠纷问题，律师提醒大家：因政策原因，在贷款环节出现问题而产生纠纷的，根据最高人民法院关于商品房买卖案件的司法解释第二十三条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

因政策原因，在购买资格方面有问题而产生纠纷的，根据《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的，应根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。即在此情况下，买房人如向卖方提出退房要求，在合同没有特别约定的情况下，卖方应将定金全额退还，即双方互不承担责任。

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